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消費糾紛案例



買到凶宅怎麼辦?
一、案情概述
維多利亞經仲介介紹一間中古透天厝,認為價格及地點均符合所需,即與賣方簽約,成交金額為600萬元。交屋後經鄰居告知該屋曾發生有人於屋內自殺事件,維多利亞隨即多方查詢確認該屋曾發生凶殺案件為凶宅。維多利亞以賣方隱瞞、仲介亦未盡查證義務,要求解除契約退還購屋價金,並要求仲介公司退還仲介費用,但未獲同意,維多利亞應如何處理?
二、說明與建議
何謂「凶宅」,法律上並無明文定義,依內政部公告之不動產委託銷售契約書範本中不動產標的現況說明書第 11 項規定,建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。實務上多認為凶宅足以減損房屋的交易價值,是物之瑕疵,本案因維多利亞不知情,賣方應負有民法第354條物之瑕疵擔保責任,維多利亞可依民法第359條規定,選擇請求解除契約或減少價金。若在解除契約確定後(由法院判決或當事人合意),因買賣契約已不存在,房仲業者就要退還維多利亞仲介費;如果是減少價金,則房仲業者應按減少比例退還仲介費。 
 
另外房屋是否為凶宅一般會記載於「標的物現況說明書」上,但是「標的物現況說明書」大多來自賣方告知或仲介查訪鄰居的結果,如果賣方惡意隱匿,或自殺、兇殺的年代久遠,查訪鄰居也難得知,房仲業者對凶宅查證已盡力,沒有過失時,則維多利亞只能依民法第359條規定,選擇向賣方請求解除房屋買賣契約或減少價金。但如果房仲業者為拉高成交機會或成交價,而與賣方共同隱匿凶宅,則房仲業者就要依民法第544條規定,對維多利亞負損害賠償的責任。
 
建議民眾在選購房屋前,應多方打聽房屋資訊,並詳細審閱定型化契約內容及相關資訊,如果賣方所出房價低於附近市價行情甚多,亦應注意其低價出售的原因


最後修改日期:2017/3/3 上午 09:49:00